Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Uyarlama, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez olaylar nedeniyle, başlangıçta kurulan sözleşmenin katlanılmaz bir hale gelmesi ve bu nedenle de imzalanan sözleşmenin şartlarının değiştirilmesi anlamına gelir. Örnek vermek gerekirse, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra söz konusu taşınmazın çevresindeki ulaşım alternatiflerinin artmasına veya çevrede taşınmazın değerini artırıcı yapılar inşa edilmesine dayanılarak kira bedelinin uyarlanması istenebilecektir.
Ayrıca tarafların, kira tespit davasında olduğu gibi sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl beklemesi gerekmemektedir. Söz konusu dava, önemli değişiklerin meydana geldiği her an açılabilmektedir.
Uygulamada kiracı veya kiraya veren tarafından başvurulan kira bedelinin uyarlanması davasının dayanağı olan kanun maddesi, Türk Borçlar Kanunu m.138’dir.
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Ancak kira uyarlama davasının şartlarından bahsetmeden önce bu davanın son çare olarak başvurulabilecek istisnai bir yol olduğunu belirtmemiz gerekir.
Kira Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar
Hemen belirtelim ki, söz konusu dava her ne kadar sadece kiraya veren tarafından açılabilecek gibi düşünülse de kiracı da oraya çıkan öngörülemez değişimler karşısında kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir.
-
Sözleşme kurulduktan sonra, sözleşme şartlarını değiştiren ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
Uyarlama talep eden tarafın, önceden öngörebildiği risklere dayanılarak söz konusu dava açılamayacaktır.
-
Sözleşme şartlarındaki değişiklikten dava açan tarafın sorumlu tutulamaması,
Kira uyarlama davasının hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabileceğini belirtmiştik. Anca burada dikkat etmemiz gereken kriter, sözleşme şartlarını dayanılmaz hale getiren değişikliklerin ortaya çıkmasında, uyarlama talep eden tarafın sorumlu olmamasıdır.
-
Şartlardaki değişikliğe rağmen borçludan borcunu sözleşmedeki şartlarla ifa etmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırı olması,
Değişen ve öngörülemeyen şartlar nedeniyle sözleşmeden beklenen menfaat dengesinin bozulması, borçlunun aşırı ifa güçsüzlüğü vb. durumlar karşısında borçludan borcunu aynı şartlarla ifa etmesinin beklenmesi dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.
-
Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
Burada özellikle kiracılar, kira ödemesi yaptıkları esnada açıklama kısmına “bundan sonra ödeyeceğim tüm kiraları kapsamak üzere dava ve talep haklarımı saklı tutuyorum” anlamına gelen beyanın yazılması durumunda o tarihten sonra ödenecek tüm kiralar bakımından geçerli olacak bir ihtirazi kayıt konulmuş olur. İhtirazi kayıt ile ödeme, kira uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığının tespiti açısından önemli olacaktır.
Söz konusu şartların her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmekte olup, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkan öngörülemez gelişmelere dayanılarak, kira bedelinin artırılması veya azaltılması talebi ile kira uyarlama davası açılabilecektir.
Diğer yazılarımıza da göz atmak isterseniz buraya tıklayabilirsiniz.